Burbuja Inmobiliaria

Como en el anterior post sobre la burbuja immobiliaria traté de las distintas posiciones o perpectivas que hay ante este fenómeno, hoy hablaré un poco de como hemos llegado hasta esta situación. Así que voy a mencionar algunos de los elementos mas importantes o que bien la han provocado o han incidido de manera mas o menos decisiva en su aparición y desarrollo:
 
- La pérdida de practicamente todas las competencias en urbanismo por parte del estado.
Esto es un poco complicado asi que intentaré resumirlo. Por lo visto en el ’97 una sentencia del Tribunal Constitucional consideró que las competencias aun conservabaia el estado en esta materia suponían una intromisión de las competencias de los municipios en esta materia, asi que de un plumazo desapareció el control que conservaba el estado sobre este asunto. ¿El resultado?, los municipios eran libres de calificar y recalificar suelo urbano y urbanizable, sin mas control que el de los tribunales. Diciéndolo de una manera simple es mucho mas facil de "untar" a un concejal o funcionario de la concejalia de urbanismo de XXXXX (cambiese las X’s por el municipio de España que se quiera) que a un funcionario de un ministerio, y no es que no sea posible, pero se reduce el número de casos de forma exponencial (cuantos mas actos corruptos mas facil es que te pillen) . Todo esto ante la pasividad de las comunidades autónomas que son las que tienen la ultima palabra en segun que asuntos. Los resultados los estais viendo en las ultimas semanas en las noticias; el caso Fabra (castellón), Ciempozuelos (madrid)… y los que sigan saliendo. Así que el estado se mucho mas limitado a la hora de intentar imponer una politica razonable sobre vivienda… aunque para eso tambien hay que querer, claro…
 
- La bajada de los tipos de interés, la flexibilidad de los créditos a la hora de concederlos.
Hasta las ultimas subidas del euribor los tipos de interes han estado por debajo del 3%. Hace apenas 12 años, cuando estabamos medio saliendo de la crisis economica de comienzos de los 90, los tipos estaban en torno al 15%. Los préstamos "baratos" han sido vitales para que aumentara el consumo y que la gente no se echara atrás a la hora de comprar una casa por 30 millones de pesetas. Los bancos, a pesar de los avisos del Banco de España, han ido concediendo con bastante facilidad créditos hipotecarios. Y son precisamente los bancos quienes mas beneficiados han salido de todo este asunto, por encima de las constructoras, solo teneis que mirar que los ultimos años los principales bancos han ido batiendo records de beneficio consecutivamente con cifras billonarias (hablando en pesetas). ¿Como?, pues aparte de los intereses y los gastos de apertura de créditos, los bancos cuando pides un préstamo te endosan una media de 5 productos: seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones, tarjeta de crédito… . En fin es un tema que da para mucho, asi que mas adelante puede que hable mas sobre este asunto.
 
- El aumento de la inmigración.
Si habeis estado al tanto estos ultimos años en cuanto a las modificaciones en la ley de extranjería habreis notado que eso era un disparate (a veces 2 reformas en el mismo año). En la práctica la llegada de mano de obra inmigrante ha permitido que las empresas ahorraran costes en mano de obra, en medidas de seguridad, en garantías sociales… beneficiándose de las penosas condiciones a las que los contrataban, esto sobre todo en los primeros años de la burbuja permitió ampliar el margen de beneficio lo suficiente como para hacer mas y mas inversiones, lo que dió pie a que se empezase a construir como se ha hecho, muy por encima de la necesidad de consumo de vivienda.  
 
- La cultura en españa de la propiedad de la vivienda.
Aquí siempre se ha pensado que alquilar una casa es tirar el dinero, que la vivienda nunca baja de precio, que con lo que pagas de alquiler al cabo de los años tienes tu casa pagada…. montón de tópicos que han contribuido a que a pesar de lo que hay que pagar por un piso la gente haga el correspondiente sacrificio. Y por otro lado ha llevado esta mentalidad, a aquellas personas que tenian unos ahorros en invertir en la compra de viviendas con el fin de especular a pequeña escala (la compro por 10 millones espero 3 años y la vendo por 20…). Es un elemento decisivo en toda burbuja económica la participación de los ahorros de la clase media… como sucedión con la burbuja de las punto.com en la que la mayoría de las familias perdieron los ahorros de media vida al ver como las acciones de las compañías en las que habían invertido bajaban y bajaban, mientras los grandes inversores ya se habían deshecho de sus acciones en el punto máximo de su beneficio.
 
- La aparición indiscriminada de immobiliarias.
Relacionado con lo anterior, se han encargado de aprovechar esa forma de pensar y tambien de servirse un poco de la avaricia de la gente (si compras este piso ahora por 20, el año que viene lo puedes vender por 25) o (no lo venda por 15, por su zona lo puede llegar a vender por 23). No se como será en otras ciudades pero en Valencia, hay barrios en que cada manzana tiene al menos una immobiliaria y no es dificil encontrar manzanas con 2 o 3. Así que en parte controlan el mercado a pequeña escala y han contribuido a inflar los precios.
 
- La llegada del euro.
Por una parte porque sirvió y promovió que se blanquease mucho dinero negro, y tambien por la polemica (que creo que esta siendo investigada por el BCE, Banco Central Europeo) sobre los billetes de 500 €, billetes que parece que su existencia sea una cuestión de fe, porque "haberlos haylos" y todo el mundo conoce a alguien que dice que los ha visto… Pero resulta que son el tipo de billetes del que mas ejemplares hay.
Y por otro lado por un factor psicológico que yo creo que personalmente ha influido tanto a pequeña escala como en grandes cifras. Y es que dejando de lado el tema del redondeo los precios en euros parecen que sean mas bajos, no suena igual decir 5.000 ptas que decir 30 € y tampoco es igual decir 20 millones de pesetas que decir 120.000€, quizá no mucho pero creo que este factor si que ha influido algo…
 
 
En fin espero no haberme enrollado mucho pero hay mucho que contar. En el próximo post intentaré hablar sobre algunas de lo que puede ocurrir cuando la burbuja explote. 
 
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